关于进一步加强住宅小区物业管理的

实  施  意  见

为进一步加强住宅小区物业管理，根据《江苏省物业管理条例》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等文件精神，结合我县实际，现制定实施意见如下：

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心，以提高居民居住环境和生活质量为目标，以提升居民满意度为根本，按照“统一领导、分级负责，以块为主、综合协调”的原则，进一步健全和创新物业管理体制机制，全面提升物业服务管理水平。

二、工作目标

围绕打造宜居环境、建设美好家园的总体要求，实现物业管理行业社会化、市场化、专业化和规范化。通过三年努力，基本实现以下目标：

（一）物业长效管理措施全面落实。到2022年底，推进物业管理模式调整，建立属地主体、行业主管、物业企业主导的物业管理体系和社区（村、居）、业主委员会、物业企业“三位一体”工作机制，推动业主自治与基层社区治理有机融合。实现纵向到社区（村、居），落实管理责任；横向到县直部门，健全联动机制。

（二）物业管理服务全面覆盖。到2023年底，全县新建住宅小区物业服务实现全覆盖，老旧小区基本物业服务实现全覆盖，建立健全物业管理长效机制。

（三）业主委员会全面发挥职责。到2024年底，有效指导住宅小区成立业主委员会，配合物业企业营造良好的服务氛围，形成管理合力，优化管理格局。

三、工作举措

（一）落实主体责任

1．建立统筹协调机制。切实加强物业管理工作的组织领导，成立由县政府分管领导任组长，镇区（街道、社区）、住建、综合行政执法、生态环境、公安等部门负责同志参加的物业管理工作领导小组，建立物业管理联席会议制度。加强社区（村、居）党组织对业主委员会或物业管理委员会，以及物业企业的监督，建立议事协调机制，处理好物业服务与社区（村、居）管理关系。

2．夯实属地主体责任。各镇区（街道、社区）、县各相关部门和单位要进一步细化工作职责。属地镇区（街道、社区）作为物业服务管理的责任主体，具体负责辖区内的物业管理工作，镇级成立物业管理中心，村级成立物业管理分中心，与社区（村、居）合署办公，社区（村、居）主任兼任物业管理分中心主任。镇级物业管理中心配备专职人员，社区（村、居）物业管理分中心设立物业专干，协调处理物业管理矛盾。

3．健全联动执法机制。按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，厘清相关部门职责分工和管理边界，推进公安、综合行政执法、生态环境等综合执法力量进小区，切实破解小区停车难、经营网点扰民、占用消防通道、违建等执法困境。

（二）明确工作职责

各镇区（街道、社区）：负责将物业管理纳入社区建设范畴，建立健全物业管理联席会议制度，积极调解物业管理纠纷，着力推进社区物业管理工作；负责组织本辖区内的物业管理小区依法依规成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责；负责针对业主委员会开展法律法规和业务知识培训，提升履职能力，使业主委员会代表业主行使好权力，协调好与物业企业的关系，推进社区（村、居）、业主委员会、物业企业 “三位一体”建设，优化各方资源，形成工作合力。

县住建局：负责贯彻执行物业管理法律法规和相关政策，制定和宣传物业管理相关规定；负责建立物业企业信用档案；负责指导和监督物业管理选聘活动；负责监督、指导物业的承接查验工作；负责住宅专项维修资金和开发建设单位工程质量保证金的收取、使用、指导和监督工作；指导镇区（街道、社区）依法开展物业管理相关工作；对建设、施工单位不按照国家规定及约定的保修期限和范围承担保修责任的行为予以查处；依法履行其他职责。

县自然资源和规划局：负责督促新建项目的社区办公用房、社区活动用房、物业服务用房、停车位等按规划条件和许可内容进行建设，并在项目竣工验收前对相关公共配套设施建设情况进行规划核实；配合综合执法部门对镇区（街道、社区）申请的各类违法建设进行规划认定。

县综合行政执法局：负责对占用公共区域搭建构筑物、附属物和因施工、装饰、装修等破坏承重墙等影响房屋质量安全、擅自改变房屋及其附属设施用途，物业企业、业主委员会制止无效并上报的出店经营、乱设摊点等违法违规行为的查处；负责物业管理区域内户外广告设施的监督管理；负责对物业管理区域内环境卫生进行指导检查，对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处；负责对破坏环卫设施的行为依法查处。

县公安局：负责指导、督促物业企业和安保人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；依法查处物业企业聘用无证保安员、超范围经营等违反《保安服务管理条例》的行为；对涉及智能化、技防、消防等设施设备专项维修资金的申请使用进行把关和业务指导；排查物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；加强对安保人员、外来人口的管理，加强宠物饲养管理；加强物业管理区域内消防安全监管工作，督促相关单位和个人做好火灾隐患的整改落实，依法督促整改破坏消防设施、占用消防通道等违法行为；负责物业管理区域内烟花爆竹禁（限）放工作；依法打击构成违法犯罪的张贴“野广告”行为。

县消防救援大队：负责对相关行业部门、镇区（街道、社区）、派出所等单位和人员开展消防安全培训，提供消防技术服务支持，并对排查整治情况开展抽查，加强住宅小区消防安全宣传，重点整治“三合一”场所等区域的消防隐患。

县发改委：负责会同县住建局，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数和缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准，制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

阜宁生态环境局：负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批；对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，依法查处违反环保法律法规的各类行为，调查处理物业管理区域内噪音、油烟、污水乱排放等投诉纠纷。

县市场监管局：对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监管，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；对物业管理区域内涉及电梯等特种设备申请使用专项维修资金情况进行业务指导；协助上级部门调查处理物业管理区域内的特种设备事故，对物业服务活动中的各项收费实施监督检查，依法查处超标准和超范围等乱收费行为，受理物业管理收费问题投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

县信访局：负责建立健全物业管理重大事项、集访事项联席会议制度，及时召集相关职能部门、镇区（街道、社区）会办处理物业管理重大矛盾纠纷。指导、督促相关部门、镇区（街道、社区）做好项目建设、物业服务有关矛盾纠纷的调处工作。

其他相关部门：物业管理区域内，供电、供水、供气、通信、广电等单位依据计量器具显示的量值向最终分户使用人收取有关费用。有偿委托物业企业代收的，不得向业主收取手续费等额外费用，并按规定负责物业管理区域内相关专营设备设施的维修、养护和更新工作。

（三）实施分类管理

1．新建商品住宅小区。新建商品住宅交付前，由开发建设单位通过招投标选聘物业企业，落实前期物业管理。住宅小区建筑面积在3万平方米以上的，开发单位必须通过公开招投标方式确定前期物业企业。商品住宅小区已交付的，积极推动成立业主委员会或物业管理委员会。

2．老旧小区及零散楼幢。按照“个人缴费、以奖代补、逐步过渡、市场运作”的模式，引导通过市场化物业服务或镇区（街道、社区）托管的方式，开展小区物业管理工作。可由业主委员会或物业管理委员会选聘物业企业，实施管理服务；也可由属地社区（村、居）落实基本物业服务，实行考核补贴。

（四）规范服务行为

1．严格履行物业企业等级标准。县住建局建立物业企业和项目经理诚信档案，实行量化考核成绩与招投标、评优评先挂钩，引导业主委员会（业主）优先选聘信誉好、能力强的物业企业。

2．严格实行物业服务事项公示制度。物业企业应在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、企业收支及项目人员等有关情况如实公示，接受业主和相关职能部门的监督。

3．建立经费收支公示制度。业主委员会或物业管理委员会应每半年在物业管理区域内将经费收支情况进行公示，接受业主的监督。

4．规范公共维修资金及公共部位收益使用。优化申请使用流程，积极推行第三方造价预审制度；规范小区公共部位收益使用，实行收支单独建账，建立公开公示信息平台，提高透明度。

（五）健全调处机制

1．建立县物业纠纷人民调解委员会。调解委员会办公室设在县住建局，聘任1-2名专职人民调解员，负责全县重大、疑难物业纠纷的调处等工作。

2．加强投诉调查处理。镇区（街道、社区）物业管理中心负责对辖区内物业管理活动中的投诉进行调查处理，及时会办有效投诉，并对无效投诉进行解释。

3．建立物业争议快速处理机制。开通“物业绿色司法通道”，建立物业矛盾纠纷快速调处机制。

（六）强化费用收缴

1．做好物业费收缴工作。物业企业负责物业费收缴、催缴工作，业主委员会或物业管理委员会配合，建立依法追缴物业费机制，引导物业企业通过法律手段收缴物业费。

2．强化带头示范作用。全县党员、干部要充分发挥率先垂范作用，配合物业企业参与小区管理，带头缴纳物业费。

（七）加强星级评定

1．开展住宅小区星级评定。按照市场化物业小区和老旧小区的不同等级服务类型，实行小区物业服务质量量化打分、评星定级，星级评比每2年开展1次，实行“百分制”考核、“五星制”表彰，由物业企业进行申报，物业管理工作领导小组办公室组织考核评定。

2．突出评定结果应用。对获得五星级的住宅小区给予表彰奖励；对服务管理到位、群众满意率高、列同星级评比第一名的物管小区予以升级；对缺乏诚信、安全基础薄弱、服务质量差、业主满意率低、年终综合考评排名靠后的物业企业，责令限期整改到位，逾期未整改到位的，予以降星；对年度考核最后一名的物业企业，建议业主委员会解除下一年度合同并重新招聘物业企业。

（八）引导转型升级

1．加大物业企业扶持力度。通过兼并、重组等多种方式，整合市场资源，培植一批实力强、信誉好、服务优的现代物业企业，鼓励选聘专业人员，提高行业整体服务水平。

2．鼓励物业企业多元化发展。探索物业管理与社会化服务有机结合的新途径，引导企业逐步改变单纯依靠物业费盈利的传统模式，在保洁、保安、保绿等服务之外，增加小区快递服务、电子商务、家政服务、居家养老等附加服务，推进物业管理转型升级。

（九）加大政策扶持

1．设立物业管理专项基金。县财政每年预算安排物业管理专项基金用于老旧小区、零散楼幢考核补贴；持续开展住宅小区星级评比、物业企业考核、物业业务培训、宣传、巡查督查、表彰奖励等系列工作，通过以奖代补和考核培训，不断提升物业管理服务水平。

2．扶持物业企业发展。将物业企业纳入服务业扶持范围，安排一定比例的服务业发展引导资金，支持物业企业品牌建设、人才培养、标准化和信息化建设。规范物业企业收费行为，凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或物业企业承担。

3．组建“街道物业”。鼓励镇区（街道、社区）成立非盈利性质的国有（集体）物业企业，对老旧小区、安置小区、无人管小区及零散楼幢实行基本物业服务。

本意见自公布之日起实施。